Durante el 2017 evaluamos 4 proyectos inmobiliarios de comercio semi formal, mercados de abastos, galerías, mixtos, en Lima y provincias. Con estas pruebas de concepto se busca (1) verificar y ajustar el diseño y (2) validar hipótesis sobre el potencial de visitas, ventas y tennant mix, que alguien (el estructurador financiero, por ejemplo) asumió para los flujos del proyecto en base al conocimiento empírico, en el mejor de los casos. Para el comercio, típicamente se asume que aquello que ocurre en Lima –el núcleo urbano más grande y desarrollado- pasa o pasará en las capitales de provincia: hábitos de compra y consumo de los hogares, diseño de los formatos comerciales, hábitos y preferencias de los comerciantes.
En Lima uno encuentra un mercado, mercadillo o paradita cada 8 cuadras o casi 1 puesto habilitado por cada 100 pobladores. Cuando evaluamos el potencial de un proyecto comercial, nuestro protocolo empieza con un benchmarking de comercios equivalentes en la zona de influencia: el barrido, identificación, levantamiento, conteo de conglomerados y sus puestos comerciales. Así aprendimos que, si trazamos, por ejemplo, un círculo de 10 cuadras de radio alrededor de la Comisaría de Bellavista, en el distrito del Callao, encontraremos 8 conglomerados: Mercado San José, Mercado José Olaya, Mercado Trabajadores Unidos, Mercado Pacífico, Mercado Bellavista, Mercado Algarrobo, Mercado Bello Amor, Mercado Nueva Familia. Si hacemos lo mismo en Lince, tomando como referencia el cruce de Av. José Leal con Av. Arenales, encontramos cuatro: Mercado Risso No 2, Mercado Risso No 1, Mercado Lobatón, Mercado Jardín No 3.
Ubiquémonos en Breña, cruce de Av. Huaraz con Av. Arica y en el mismo diámetro encontraremos 8 mercados: Paradita Carhuaz c/Loreto, Mercado Conde de la Vega, Mercado Manoa, Mercado El Progreso, Mercado No 3 de Breña, Mercado Moderno, Mercado Loreto, Mercado María Auxiliadora. Algo parecido ocurre en el cruce de Av. Universitaria con Av. Angélica Gamarra, en Los Olivos. Este patrón se repite en toda la ciudad, con excepción de zonas puntuales de Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, San Miguel y La Molina.
¿Por qué abundan los núcleos comerciales barriales y zonales en la Capital?
En Lima, la preminencia del comercio tradicional no es sólo herencia del pasado: es una necesidad.
En Lima hay 49 municipalidades y en cualquier distrito encontraremos dos o tres mercados municipales. Por otro lado, como hay pocos puestos de trabajo en la industria, construcción o manufactura, los primeros generadores de oportunidades son el micro comercio, comercio y los servicios, donde abundan el subempleo y la informalidad. Luego está la idiosincrasia del limeño: Lima fue siempre un centro administrativo, punto de entrada y salida de lo que se produce, exporta o importa: un gran clúster de rentistas e intermediarios, más que de productores de bienes. Y como la mayor parte de las familias limeñas tienen ingresos bajos menos del 55% gana en promedio S/. 3,500 mensuales o menos, según los NSEs APEIM 2017, el comercio de subsistencia es una segunda ocupación.
Finalmente, el comercio tradicional es indispensable para una población que, en su mayoría, percibe ingresos diariamente, visita todos los días a sus caseros y es adepta a comprar todo en fracciones, formatos pequeños, personales o minis.
¿Qué ocurre en provincias?
A fines del 2017, explorando usos alternativos para un terreno con zonificación comercial en el núcleo urbano de una capital de provincia del Norte, verificamos con sorpresa que, a diferencia de Lima, en esa ciudad, que alberga más de 800,000 personas en un polígono irregular de casi 15 kilómetros de extensión, sólo existen cuatro mercados de abastos.
Las familias recorren grandes distancias cada dos días para comprar el pan llevar, recurren frecuentemente a las bodeguitas o al supermercado, si existe, ¿por qué la diferencia con Lima? Pues el núcleo urbano de esta ciudad se extendió de 4 a 15 kilómetros de largo en 20 años, básicamente por grandes desarrollos urbanos privados que han aportado espacios para zonas comerciales modernas, pero casi no han considerado el comercio tradicional. Esto ocurre a pesar de que, a juzgar por las condiciones de mercado, los comerciantes podrían pagar alquileres que harían rentable construir, gestionar y administrar mercados tradicionales.
Situación distinta encontramos en el 2022 en Huancayo, ciudad en la que la penetración de puestos de mercado de abastos es casi tan alta como en Lima.
¿Cómo han cambiado los mercados de abastos durante los dos años de pandemia?
Básicamente, ha caído el número de puestos que están abiertos y operando: hay redundancia. Si bien al 2016 el promedio de locales cerrados en mercado de abastos a nivel nacional era 20% (Censo Nacional de Mercados 2016), en este momento el promedio bordearía el 30%. ¿Razones?, los comerciantes de tercera edad cayeron enfermos o han preferido retirarse en previsión; el comerciante típico se ha descapitalizado, algunos habrían quebrado; un porcentaje de las ventas de los mercados de abastos ha sido absorbido por supermercados, multi mercados, formatos mayoristas modernos y comercios barriales, como los MAKRO, UNO, VEGA, MASS, mientras otra parte se fue a las bodegas, que se han convertido en minimarkets.
Entonces,
¿sigue habiendo una oportunidad de negocio en los mercados para los desarrolladores inmobiliarios?
La oportunidad para desarrollo de mercados minoristas podría, ahora, no ser tan auspiciosa como antes de la pandemia, aunque hemos verificado potencial para desarrollos mixtos: mercado pequeño + residencial. En el caso del desarrollo de mercados mayoristas, sin embargo, la experiencia nos dice que hay una necesidad estructural en varias ciudades del país, por la modernización de las cadenas de abastecimiento. En ambos casos es altamente recomendable realizar un buen estudio de mercado cuantitativo. Y sobre todo, no dejarse llevar por los entusiastas flujos de caja que elaboren el promotor o el estructurador financiero.
El Autor
Ivan Mesarina Naveda
Licenciado en Administración de la Universidad del
Pacífico; BofA in Economics, Universidad de
Cambridge; MBA, ESAN; candidato al Msc. en
Estadística Aplicada, UNALM. Fue gerente general de
MAYEÚTICA, empresa de investigación de mercados;
gerente comercial de COPEMACO, empresa
manufacturera y comercial.
